El COVID va portar amb si la possibilitat de suspendre temporalment el pagament de les hipoteques. Encara que actualment, ja gairebé albirant 2021, per a un 17% dels espanyols continua sent molt difícil abonar aquest tipus de quotes al banc -o al propietari en cas de lloguer-. Aquesta és la dada que aporta un recent informe realitzat pel Grup Kruk, especialitzat en gestió de deute. I segons indica el banc d’Espanya, fins a novembre de 2020 els bancs espanyols havien concedit més d’un milió de moratòries (hipotecàries i creditícies). Però aquesta xifra ve acompanyada d’una altra: aproximadament altres 90.000 no han estat ateses. A més, el passat 29 de setembre va finalitzar el termini per a acollir-se a aquesta mesura. I les famílies que ara no tenen capacitat de pagar el seu préstec hipotecari, podrien veure’s obligats a recórrer a la denominada dació al pagament.
En el present que estem vivint, i en el futur pròxim, les entitats bancàries s’hauran d’asseure en molts casos a negociar dacions en pagament amb els seus clients. La realitat és que, si abans del coronavirus ja succeïa, avui dia exigir el 100% de la mensualitat als propietaris en situació vulnerable és pràcticament una utopia. Una dació en pagament, en essència, és lliurar l’habitatge per a poder desvincular-se definitivament de l’abonament de la hipoteca. I encara que no és una gestió fàcil, i precisa de la labor d’un advocat expert en Dret Hipotecari, pot ser possible en molts casos.
La llei 6/2012, de 9 de març de 2012, de mesures urgents per a la protecció de deutors hipotecaris sense recursos, va establir una alternativa que és la de reduir el pagament que cada mes el banc retira del compte de l’hipotecat. Aquest mecanisme basat en la “manca de capital” és, no obstant això, molt poc usual ja que habitualment l’objectiu dels afectats és solucionar el seu problema íntegrament.
Però davant aquesta dació en pagament tan desitjada pels particulars, està la postura de les entitats financeres. Aquestes solen mostrar-se molt reticents a concedir-la, pel fet que, encara que després aconsegueixin revendre la propietat, aquesta possible venda es realitza per un preu inferior al que es va signar. D’aquesta manera, els bancs perden diners. El banc gairebé mai es posa en contacte per a proposar una dació en pagament. Per aquesta sèrie de motius és pel que cal lluitar amb tenacitat perquè es reconegui. Armant-se, això sí, de paciència, perquè es tracta d’un procediment llarg en la majoria d’ocasions.
Requisits dació en pagament
La normativa estableix que, perquè es pugui fer el lliurament d’un pis o casa al banc on es té la hipoteca, cap dels membres de la unitat familiar ha d’estar percebent rendes per activitats laborals o econòmiques. A més, el titular del deute ha de ser considerat com un deutor “de bona fe”, o en altres paraules: que la seva incapacitat per a assumir els pagaments no sigui causada per un acte voluntari ni hagi intentat enganyar per a obtenir la dació. D’altra banda, el preu de compra-venda no ha de superar uns topalls, els quals estan estipulats segons el nombre d’habitants del municipi on es trobi la construcció. I, per descomptat, la persona que ho sol·liciti ha d’acreditar que està dins del llindar d’exclusió.
Encara que les exigències no acaben aquí, sinó que també és necessari que la família no disposi d’altres béns patrimonials amb els quals pogués solucionar la situació sense arribar a la dació en pagament. I, paral·lelament, l’allotjament no pot estar cobert per ‘garanties reals’, la qual cosa significa que es permetria a un creditor aliè al banc a executar la venda forçosa per a obtenir diners amb això si hi ha un deute contret no pagat.
La dació en pagament en el Codi Civil
Tant en les lleis com en la jurisprudència figura que la dació és una manera especial de pagar, en què, per acord previ entre les parts, s’altera la identitat de la prestació atorgada. En la doctrina actual això es coneix com «subrogat del compliment», en quedar el deutor subrogat de complir amb les quotes i alliberat després de transmetre a l’entitat bancària la propietat del bé patrimonial.
Però també és imprescindible que el banc accedeixi, ja que no és obligatori. En cas contrari, el crèdit hipotecari no s’extingirà. D’aquí la importància de la funció d’un advocat amb experiència, que aconsegueixi que finalment s’accepti la dació. Encara que, com assenyalàvem línies a dalt, el temps d’espera no és curt; poden passar entre tres i sis mesos -i fins a un any sencer- fins a la concessió definitiva.
Advocats dació en pagament
En MAAB defensem el dret a la dació en pagament quan una persona no pot fer-se càrrec de la seva hipoteca. La nostra clau és mantenir la fermesa en tot moment enfront de la banca. Perquè només d’aquesta manera el procés pot acabar de manera favorable per als nostres clients. Això els aporta una enorme tranquil·litat davant la demanda d’execució hipotecària que han rebut. Som especialistes en dacions en pagament, i per tant, també en acompanyar al client en aquest alliberador camí.
MAAB Abogados©
