Després de la passada crisi econòmica, l’accés a l’habitatge s’ha convertit en un maldecap, sobretot per als joves. Perquè sense treball fix i amb salaris baixos -que fan, a més, impossible estalviar per a assumir un pagament com l’entrada d’un pis- les entitats bancàries no faciliten el crèdit com sí que ocorria prèviament. A això cal afegir que l’especulació amb l’habitatge ha portat els preus a topalls insostenibles. Per tots aquests motius, des de fa uns anys, la fórmula del lloguer amb opció a compra va cobrar especial protagonisme. Aquest mecanisme permet a les persones arrendatàries anar pagant aquesta entrada amb part del que abonen de lloguer. D’aquesta manera, en lloc de “tirar” aquests diners, es redueix el preu final de la compra de l’immoble.
Què és el lloguer amb opció a compra?
El lloguer amb opció a compra està ideat per a que l’inquilí que desitja comprar un habitatge, però no pot fer-lo en aquest moment, accedeixi a ella com a arrendatari d’un lloguer amb un temps màxim estipulat. Després d’aquest termini, s’haurà de comprar l’habitatge pel preu prèviament acordat amb el propietari (una vegada descomptada la quantitat que l’inquilí hagi pagat com a lloguer durant aquest lapse de temps, íntegrament o la part acordada). Més la prima inicial, si n’hi hagués).
Dos contractes en un
La veritat és que no existeix una regulació legal que serveixi com a marc per a aquesta mena d’acords. Perquè, de fet, estem parlant de dos contractes: un de lloguer i un altre de compravenda, malgrat que es trobin en un mateix document. Per tant, es tracta d‘un contracte doble o mixt. Legalment, es poden trobar algunes al·lusions al lloguer amb opció a compra en el Codi Civil i en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), així com a l’article 14 del Reglament Hipotecari.
Encara que, dit això, es donen una sèrie de requisits mínims dels quals cal deixar constància perquè l’acte sigui considerat legal, segons el Tribunal Suprem:
- L’objecte del contracte.
- El preu final de la futura compra de l’immoble (en el moment de signar el contracte).
- També ha d’estar fixat el termini màxim per a adquirir l’habitatge en propietat després dels anys pactats en règim de lloguer.
- El preu de l’arrendament mensual, que també ha de constar expressament.
Pagaments a realitzar
En la majoria dels contractes de lloguer amb opció a compra s’estipula una prima o entrada. Aquesta quantitat de diners haurà de ser abonada en el moment de la signatura del contracte. Després del període de lloguer, i en el moment en què es fa efectiva la clàusula de compra, aquesta prima se sol descomptar del preu total.
Però cal tenir molt en compte que si l’arrendatari, finalment, es retracta de la compra, perdrà aquesta entrada inicial. Per a fer efectiva l’opció de compra, s’ha de manifestar la seva intenció d’executar-la dins del termini prèviament fixat. Normalment aquesta acció es duu a terme davant notari (és necessària l’acta notarial).
El contracte de lloguer
En aquest tipus de contracte han d’aparèixer reflectits el termini màxim durant el qual l’arrendatari té dret al lloguer, el temps durant el qual és possible executar l’opció de compra, el preu de la renda mensual del lloguer, el responsable de pagar les despeses de comunitat i possibles reformes, i, finalment, el contracte de compravenda -amb el preu de l’operació ja fixat per endavant-.
A més hauria d’estar indicat el percentatge -que pot ser fix o variable- de les quotes de lloguer realitzades fins al moment de la compra, que s’han de descomptar del preu final. Sense oblidar la quantitat d’entrada o prima inicial que aporta l’arrendatari pel dret a compra (en cas d’establir-ho així).
Drets i Obligacions
Sigui com sigui el termini que s’hagi establert prèviament, l’inquilí té dret a romandre arrendat en l’habitatge el temps que duri el contracte de lloguer. Aquest aspecte està regulat per la Llei d’Arrendaments Urbans. En el moment de la finalització d’aquest contracte, el propietari té dret a executar la compravenda obligatòria. I, en cas que l’inquilí no vulgui o no pugui fer-la efectiva, de quedar-se amb els diners de la prima o entrada inicial.
El propietari, paral·lelament, té l’obligació de respectar el contracte de lloguer i no cedir, llogar o vendre l’immoble a tercers mentrestant. Perquè en aquests casos l’inquilí té l’exclusiva en la compra, sempre dins del temps que s’hagi establert per a això. No obstant, la compra pot donar-se en qualsevol moment i no sols a la finalització del termini fixat.
Dues dades clau
Cal recordar que el preu de la compravenda no es pot modificar per cap de les parts. El preu del lloguer sí que podria variar, per exemple en funció de l’IPC si l’arrendador així ho estima oportú. I tampoc s’ha de passar per alt que si l’arrendatari es retardés en el pagament del lloguer per més de dos mesos perdria el dret de l’opció de compra -i la prima inicial aportada, si era el cas-.
