Si has adquirido tu piso directamente a través del promotor, lo que se considera una “primera entrega de vivienda”, como comprador tendrás que pagar el IVA. Por el contrario, si se trata de un inmueble de segunda mano que vende un empresario o un particular, en lugar del IVA se tiene que abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Pero hay muchos detalles detrás de esta norma general que, como expertos en asesoramiento inmobiliario, te explicamos en este nuevo artículo de nuestro blog.
El IVA, cuando la compra se realiza al promotor
Si la adquisición de tu piso es “sobre plano”, o se trata de una vivienda nueva acabada de una promotora, se añadirá el IVA en tu factura o en el precio. Pero, además, has de tener en cuenta que la escritura puede llevar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) si la operación está sujeta, y no exenta, de IVA.
El importe correspondiente al IVA debes abonarlo cuando te entreguen el inmueble, o lo pongan a tu disposición. Y si antes has ido aportando cantidades a cuenta -por ejemplo, pagos mensuales mientras se construye-, el IVA se habrá ido sumando a esas cuantías en el momento en que se hayan cobrado.
En cuanto al porcentaje, ¡atención!, porque no es un 21%. La buena noticia aquí es que la regla general dicta que el IVA tendrá un tipo reducido del 10%, o incluso se minorará hasta el 4% si la vivienda está calificada administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Pisos de segunda mano: la recaudación del ITP
En este segundo escenario, si el piso no es totalmente nuevo, tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) aunque en su modalidad de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Pero aquí conviene realizar una aclaración:
- Cuando la venta la lleva a cabo un particular no empresario, queda en la órbita del tráfico civil y tributa claramente por TPO.
- Y si la transmisión la realiza un empresario o profesional actuando como tal, también queda sujeta a TPO pero solo porque este tipo de movimiento inmobiliario está exento de IVA, salvo que se quiera -y se pueda- renunciar a esa exención.
De cualquier modo, el ITP-TPO se calcula sobre la base imponible (en concreto, la más elevada de estas dos: la que aparece en la escritura o el valor de referencia catastral), pero los tipos son variables según la comunidad autónoma y valor del inmueble.
Por ejemplo, en Cataluña en 2026 se aplica una escala progresiva del 10 al 13%. Sin embargo, el 10% es lo más habitual en compras realizadas por particulares, ya que es para pisos o casas de hasta 600.000 €.
Posibles reducciones en el importe del ITP/TPO
Las deducciones y bonificaciones en la cuota del TPO dependen enteramente de la comunidad autónoma donde esté construido tu piso. Por ejemplo, volviendo a Cataluña, las familias numerosas y monoparentales solamente pagan un 5% de este impuesto.
La ventaja de solo abonar el 5% de también la pueden disfrutar los jóvenes de 35 años o menos, así como las personas con discapacidad y las víctimas de violencia machista. Pero estos tres perfiles de comprador tienen que cumplir dos requisitos adicionales: que vayan a destinar la compra a vivienda habitual y que la base del IRPF de su unidad familiar no exceda de 36.000 €.
¿Cómo y dónde se tramita el pago del IVA o TPO?
En caso del IVA (vivienda nueva), el impuesto lo pagas al vendedor/promotor en la firma de la escritura, quien lo ingresa en Hacienda, en la AEAT estatal. No lo tramitas tú.
Sin embargo, si aplica el ITP-TPO (segunda mano), debes hacer una autoliquidación en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura. Pero no te debes dirigirte a la AEAT, sino a la Agencia Tributaria de tu comunidad. Por lo general, el documento que debes rellenar es el Modelo 600, que podrás descargar y cumplimentar online.
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