Si has comprado una vivienda de obra nueva pero detectas desperfectos, puedes reclamar. Esta sería, en síntesis, la garantía con la que cuentas en estos casos según los artículos 17 y 18 de la Ley Ordenación de la Edificación (LOE). Pero esta normativa, que lleva 24 años en vigor, es muy precisa en cuanto a los tipos de desperfectos y a los plazos máximos que existen para reclamar. Te los resumimos en este artículo, para que sepas cuáles son tus opciones según el defecto que descubras en tu nuevo hogar. Y te informamos de los pasos a dar.
La responsabilidad civil según la LOE
Tras adquirir una vivienda nueva, puede ocurrir que percibas defectos propios de la construcción. Pero lo cierto es que no siempre el constructor es el agente culpable de esta clase de fallos, también denominados vicios constructivos. La responsabilidad también puede recaer en el promotor, el proyectista o el director de obra, entre otros. Y, legalmente, esta responsabilidad es individual -de uno de los agentes que ha intervenido-, salvo dos excepciones: que no pueda ser atribuida a uno de ellos en concreto, o si existe “concurrencia de culpa”, es decir, que el “acto u omisión” lo hayan cometido varios agentes sin que sea posible identificar claramente el papel exacto de cada uno en el daño producido.
Pero independientemente de quien sea el culpable directo, lo esencial aquí es que la LOE o Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, protege a los compradores ante los defectos de construcción, tanto de obras nuevas como de ya existentes donde se hayan realizado obras que alteren, de forma esencial, su “configuración arquitectónica” o estructural.
Veamos, específicamente, el contenido de esta ley, atendiendo sobre todo a sus artículo 17 y 18, donde se establecen los plazos para reclamar conforme a la tipología del daño material, así como para recurrir a los tribunales.
Tipos de defectos de construcción y plazos
Según recoge el artículo 17 de la LOE, cuando se aprecien errores de construcción, “las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios”. Y los afectados disponen de los siguientes plazos para reclamar en función del desperfecto hallado:
- 10 años, cuando se trate de daños provocados por aspectos relacionados con la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales. Pero siempre que, por alguno de estos motivos, se vea comprometida la resistencia y estabilidad del edificio.
- Tres años, si hablamos de fallos que repercuten negativamente en la habitabilidad. Este concepto engloba malas condiciones de “salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio” (como humedades), una deficiente protección contra el ruido, un mal aislamiento térmico que no permita un uso racional de la energía (por ejemplo, eléctrica) y, por último, defectos en “otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones” (tales como suelos en mal estado).
- Un año, si el daño es menor y se limita a los acabados: un trabajo de pintura mal terminado, persianas incorrectamente instaladas o grifos que no cesan de gotear, entre otras problemáticas similares.
Requisitos a tener en cuenta
Esos son, por tanto, los periodos de tiempo que no puedes sobrepasar si necesitas poner en marcha una reclamación de esta índole. Y no olvides que empiezan a computar desde que firmas el Acta de Recepción de la vivienda.
No obstante, para exigir responsabilidades es imprescindible que el daño material no haya sido ocasionado por un hecho “fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado”. Es consecuencia, es requisito indispensable que sea un defecto de construcción propiamente dicho, sin que se haya desencadenado posteriormente por la acción de un elemento o persona externa.
Cómo reclamar defectos de construcción
Una vez detectados, sea inmediatamente tras la entrega de llaves o con el paso de los meses -o años-, algo muy habitual, puedes comenzar el proceso de reclamación si te encuentras dentro del plazo correspondiente. Sin embargo, no es un camino fácil; piensa que eres un particular frente a una gran empresa constructora o promotora, los destinatarios más comunes de esta clase de reclamaciones.
Por ello, lo más aconsejable es que te asesoren abogados expertos en Derecho Inmobiliario. Los profesionales especializados en esta materia podremos darte los mejores consejos y, además, realizar las gestiones necesarias para que los responsables se hagan cargo de la situación y procedan a las debidas reparaciones.
En nuestro bufete intentamos por todos los medios no llegar a juicio, llevando a cabo las actuaciones que sean necesarias para solucionar tu problema lo antes posible. Aunque si el reclamado insiste en no responder, podemos interponer una demanda judicial en tu nombre. Y aquí debes conocer un último plazo: según el artículo 18 de la LOE, el tiempo máximo para presentar la demanda es de dos años desde que el propietario tiene conocimiento de la deficiencia en su hogar.
