La Ley de Vivienda de 2023 conllevó importantes cambios en la regulación de los alquileres en España, siendo la primera ley estatal que regula el derecho a la vivienda desde que se aprobó Constitución Española en el año 1978. Uno de los aspectos que recoge esta normativa es la modificación de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, concretamente en lo relativo a cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler. En este post te informamos sobre la prórroga extraordinaria que se estableció en ese sentido, la duración general de este tipo de contratos y la importancia del asesoramiento legal en su elaboración o revisión.
La diferencia entre particulares y empresas
¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler? Según la norma actual, el mínimo se sitúa en cinco años si el arrendador -quien alquila- es una persona física. O en siete si es una persona jurídica (por ejemplo, una empresa).
No obstante, la duración del contrato también puede ser pactada libremente por las partes. Pero, en dicha circunstancia, si se firma por un periodo inferior a cinco o siete años -según casos- se aplicará una prórroga automática por plazos anuales hasta alcanzar el tope asegurado, siempre que el inquilino esté de acuerdo.
Posible prórroga
Pero el artículo 10 de la Ley de Vivienda de 2023 estableció que, además, existe la posibilidad de que el arrendatario, cuando finalice su contrato de alquiler, pueda acogerse a una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de tres años. Esta extensión temporal se ha de renovar anualmente, y el acuerdo debe tener los mismos términos y condiciones que el contrato.
Sin embargo, este hecho no será viable si el propietario ha notificado con cuatro meses de antelación su voluntad de no ampliar la relación contractual (este plazo de aviso se reduce a dos meses para el inquilino).
Pero si finalmente se confirma la prórrogación, hay que tener en cuenta que el dueño podría comunicar al titular del alquiler que no desea renovarlo. Aunque esto solo daría por terminado el contrato si informa de ello un mes antes de que acabe el primer o el segundo año de prórroga.
Otros cambios en los contratos de alquiler
En general, las cláusulas sobre cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler y las prórrogas automáticas proporcionan mayor seguridad a quienes alquilan un inmueble, ya que pueden permanecer en él por un periodo prolongado sin cambios abruptos. Y, por otro lado, favorecen la estabilidad de los ingresos de quienes alquilan sus propiedades.
Pero si bien la prórroga extraordinaria vino de la mano de la Ley de Vivienda, este texto legal englobó más cambios. Te resumimos los principales a continuación.
Gastos de inmobiliaria
Uno de los puntos principales fue que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del dueño. Esto se aplica, no obstante, exclusivamente a alquileres de viviendas habituales, es decir, no a los de temporada o vacacionales, ni a los arrendamientos de habitaciones.
Referencia de precios
Además, la ley introdujo el denominado ‘Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda’, cuyo objetivo es ofrecer una referencia orientativa sobre precios para los nuevos contratos de alquiler que se formalicen. Por el contrario, es obligatoria para los grandes tenedores, que son aquellos propietarios que tienen más de 10 inmuebles urbanos -o cinco si están ubicados en zonas de mercado residencial tensionado-.
Límites en la actualización
Otro aspecto fundamental de la ley es la regulación del coste de los alquileres. Desde 2022, con la publicación del Real Decreto, ya no se pueden incrementar las cuotas mensuales libremente: se dicta un límite cada año para fijar un techo en las subidas.
Importancia de un correcto contrato de alquiler
Un contrato de alquiler bien elaborado y revisado por un abogado es esencial para que no surjan problemas legales o malentendidos. El texto debe respetar los derechos y obligaciones de ambas partes, por lo que es altamente recomendable que sea detallado y no tenga resquicios. Y que refleje cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler en ese caso.
En esta labor, un abogado especialista en Derecho Inmobiliario puede garantizar, tanto a arrendatarios como a arrendadores, que todos los puntos están ajustados a la normativa.
En lo que respecta a la documentación, es conveniente también adjuntar un inventario del estado de la vivienda y de los elementos que contiene. Este documento puede ser muy útil cuando el contrato llegue a su fin, momento en el que se revisan las condiciones de entrega del inmueble para comprobar que no hay daños que deban ser cubiertos.
| Un arrendamiento justo parte de un contrato correctamente preparado. Puedes contactar con nosotros aquí para que nos encarguemos de redactarlo o revisarlo.
