El COVID trajo consigo la posibilidad de suspender temporalmente el pago de las hipotecas. Aunque actualmente, ya casi vislumbrando 2021, para un 17% de los españoles sigue siendo muy difícil abonar este tipo de cuotas al banco -o a su casero en caso de alquiler-. Este es el dato que aporta un reciente informe realizado por el Grupo Kruk, especializado en gestión de deuda. Y según indica el banco de España, hasta noviembre de 2020 los bancos españoles habían concedido más de un millón de moratorias (hipotecarias y crediticias). Pero esta cifra viene acompañada de otra: aproximadamente otras 90.000 no han sido atendidas. Además, el pasado 29 de septiembre finalizó el plazo para acogerse a esta medida. Y las familias que ahora no tienen capacidad de pagar su préstamo hipotecario, podrían verse obligados a recurrir a la denominada dación al pago.
En el presente que estamos viviendo, y en el futuro próximo, las entidades bancarias se van a tener que sentar en muchos casos a negociar daciones en pago con sus clientes. La realidad es que, si antes del coronavirus ya sucedía, a día de hoy exigir el 100% de la mensualidad a los propietarios en situación vulnerable es prácticamente una utopía. Una dación en pago, en esencia, es entregar la vivienda para poder desvincularse definitivamente del abono de la hipoteca. Y aunque no es una gestión fácil, y precisa de la labor de un abogado experto en Derecho Hipotecario, puede ser posible en muchos casos.
La ley 6/2012, de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, estableció una alternativa que es la de reducir el pago que cada mes el banco retira de la cuenta del hipotecado. Este mecanismo basado en la “carencia de capital” es, sin embargo, muy poco usual ya que habitualmente el objetivo de los afectados es solucionar su problema íntegramente.
Pero ante esa dación en pago tan deseada por los particulares, está la postura de las entidades financieras. Estas suelen mostrarse muy reticentes a concederla, debido a que, aunque después logren revender la propiedad, dicha posible venta se realiza por un precio inferior al que se firmó. De esta manera, los bancos pierden dinero. El banco casi nunca se pone en contacto para proponer una dación en pago. Por esta serie de motivos es por lo que hay que luchar con tesón para que se reconozca. Armándose, eso sí, de paciencia, porque se trata de un procedimiento largo en la mayoría de ocasiones.
Requisitos dación en pago
La normativa establece que, para que se pueda hacer entrega de un piso o casa al banco donde se tiene la hipoteca, ninguno de los miembros de la unidad familiar debe estar percibiendo rentas por actividades laborales o económicas. A su vez, el titular de la deuda ha de ser considerado como un deudor “de buena fe”, o en otras palabras: que su incapacidad para asumir los pagos no esté causada por un acto voluntario ni haya intentado engañar para obtener la dación. Por otro lado, el precio de compra-venta no ha de superar unos topes, los cuales están estipulados según el número de habitantes del municipio donde se halle la construcción. Y, por descontado, la persona que lo solicite debe acreditar que está dentro del umbral de exclusión.
Aunque las exigencias no acaban ahí, sino que también es necesario que la familia no disponga de otros bienes patrimoniales con los que pudiera solventar la situación sin llegar a la dación en pago. Y, paralelamente, el alojamiento no puede estar cubierto por ‘garantías reales’, lo que significa que se permitiría a un acreedor ajeno al banco a ejecutar la venta forzosa para obtener dinero con ello si hay una deuda contraída no pagada.
La dación en pago en el Código Civil
Tanto en las leyes como en la jurisprudencia figura que la dación es un modo especial de pagar, en que, por acuerdo previo entre las partes, se altera la identidad de la prestación otorgada. En la doctrina actual esto se conoce como «subrogado del cumplimiento», al quedar el deudor subrogado de cumplir con las cuotas y liberado tras transmitir a la entidad bancaria la propiedad del bien patrimonial.
Pero también es imprescindible que el banco acceda, ya que no es obligatorio. En caso contrario, el crédito hipotecario no se extinguirá. De ahí la importancia de la función de un abogado con experiencia, que logre que finalmente se acepte la dación. Aunque, como señalábamos líneas arriba, el tiempo de espera no es corto; pueden pasar entre tres y seis meses -y hasta un año entero- hasta la concesión definitiva.
Abogados dación en pago
En MAAB defendemos el derecho a la dación en pago cuando una persona no puede hacerse cargo de su hipoteca. Nuestra clave es mantener la firmeza en todo momento frente a la banca. Porque solo de esa manera el proceso puede acabar de forma favorable para nuestros clientes. Eso les aporta una enorme tranquilidad ante la demanda de ejecución hipotecaria que han recibido. Somos especialistas en daciones en pago, y por tanto, también en acompañar al cliente en este liberador camino.
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