Tras la pasada crisis económica, el acceso a la vivienda se ha convertido en un quebradero de cabeza, sobre todo para los jóvenes. Porque sin trabajo fijo y con salarios bajos -que hacen, además, imposible ahorrar para asumir un pago como la entrada de un piso- las entidades bancarias no facilitan el crédito como sí ocurría previamente. A ello hay que añadir que la especulación con la vivienda ha llevado los precios a topes insostenibles. Por todos estos motivos, desde hace unos años, la fórmula del alquiler con opción a compra cobró especial protagonismo. Este mecanismo permite a las personas arrendatarias ir pagando esa entrada con parte de lo que abonan de alquiler. De este modo, en lugar de “tirar” ese dinero, se reduce el precio final de la compra del inmueble.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra está ideado para que el inquilino que desea comprar una vivienda, pero no puede hacerlo en ese momento, acceda a ella como arrendatario de un alquiler con un tiempo máximo estipulado. Tras ese plazo, se deberá comprar la vivienda por el precio previamente acordado con el propietario (una vez descontada la cantidad que el inquilino haya pagado como alquiler durante ese lapso de tiempo, en su totalidad o la parte acordada). Más la prima inicial, si la hubiere).
Dos contratos en uno
Lo cierto es que no existe una regulación legal que sirva como marco para este tipo de acuerdos. Porque, de hecho, estamos hablando de dos contratos: uno de alquiler y otro de compraventa, a pesar de que se encuentren en un mismo documento. Por lo tanto, se trata de un contrato doble o mixto. Legalmente, se pueden encontrar algunas alusiones al alquiler con opción a compra en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), así como en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
Aunque, dicho esto, se dan una serie de requisitos mínimos de los que hay que dejar constancia para que el acto sea considerado legal, según el Tribunal Supremo:
- El objeto del contrato.
- El precio final de la futura compra del inmueble (en el momento de firmar el contrato).
- También debe estar fijado el plazo máximo para adquirir la vivienda en propiedad tras los años pactados en régimen de alquiler.
- El precio del arrendamiento mensual, que también debe constar expresamente.
Pagos a realizar
En la mayoría de los contratos de alquiler con opción a compra se estipula una prima o entrada. Esa cantidad de dinero deberá ser abonada en el momento de la firma del contrato. Tras el periodo de alquiler, y en el momento en que se hace efectiva la cláusula de compra, esa prima se suele descontar del precio total.
Pero hay que tener muy en cuenta que si el arrendatario, finalmente, se retracta de la compra, perderá esa entrada inicial. Para hacer efectiva la opción de compra, se debe manifestar su intención de ejecutarla dentro del plazo previamente fijado. Normalmente esta acción se lleva a cabo ante notario (es necesaria el acta notarial).
El contrato de alquiler
En este tipo de contrato deben aparecer reflejados el plazo máximo durante el cual el arrendatario tiene derecho al alquiler, el tiempo durante el que es posible ejecutar la opción de compra, el precio de la renta mensual del alquiler, el responsable de pagar los gastos de comunidad y posibles reformas, y, por último, el contrato de compraventa -con el precio de la operación ya fijado de antemano-.
Además debería estar indicado el porcentaje -que puede ser fijo o variable- de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra, que se deben descontar del precio final. Sin olvidar la cantidad de entrada o prima inicial que aporta el arrendatario por el derecho a compra (en caso de establecerlo así).
Derechos y Obligaciones
Sea cual sea el plazo que se haya establecido previamente, el inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda el tiempo que dure el contrato de alquiler. Este aspecto está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el momento de la finalización de dicho contrato, el propietario tiene derecho a ejecutar la compraventa obligatoria. Y, en caso de que el inquilino no quiera o no pueda hacerla efectiva, de quedarse con el dinero de la prima o entrada inicial.
El propietario, paralelamente, tiene la obligación de respetar el contrato de alquiler y no ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras tanto. Porque en estos casos el inquilino tiene la exclusiva en la compra, siempre dentro del tiempo que se haya establecido para ello. No obstante, la compra que puede darse en cualquier momento y no solo a la finalización del plazo fijado.
Dos datos clave
Hay que recordar que el precio de la compraventa no se puede modificar por ninguna de las partes. El precio del alquiler sí podría variar, por ejemplo en función del IPC si el arrendador así lo estima oportuno. Y tampoco se debe pasar por alto que si el arrendatario se retrasara en el pago del alquiler por más de dos meses perdería el derecho de la opción de compra -y la prima inicial aportada, si era el caso-.
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